“Legea Nordis”, obligații pentru dezvoltatori, protecție pentru cumpărătorii de apartamente în faza de proiect!
Articol de arionmihaela, 17 decembrie 2025, 11:51
Intrarea în vigoare a Legii nr. 207/2025, cunoscută drept „Legea Nordis” marchează o reformă majoră în domeniul dreptului imobiliar, consolidând semnificativ protecția cumpărătorilor de apartamente în faza de proiect și impunând obligații stricte dezvoltatorilor imobiliari.
Noile reglementări vizează creșterea siguranței juridice prin introducerea formei autentice și a înscrierii în Cartea funciară a promisiunilor de vânzare, instituirea conturilor bancare separate pentru avansuri, limitarea utilizării acestora și reglementarea riguroasă a preapartamentării.
În același timp, legislația creează un cadru mai sever de responsabilitate pentru dezvoltatori și reduce riscurile asociate insolvenței, întârzierilor sau proiectelor nefinalizate, însă aplicarea corectă a noilor norme și valorificarea remediilor legale disponibile necesită o analiză atentă și asistență juridică specializată, atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori, conform Dr. Radu Pavel, Avocat Coordonator al Societății Românești de Avocatură Pavel, Mărgărit și Asociații.
Legea stabilește obligații sporite pentru dezvoltatori, pornind de la nivelul calitativ al construcției și continuând cu necesitatea existenței unor garanții financiare concrete, instituirea contului bancar separat pentru încasarea avansurilor și efectuarea corectă a operațiunilor de preapartamentare.
Astfel, noile prevederi oferă un cadru juridic clar, menit să prevină riscurile generate în trecut de proiectele imobiliare sistate, nefinalizate sau executate necorespunzător, explică avocatul Radu Pavel.
Noua lege impune și responsabilitatea dezvoltatorului de a soluționa neconformitățile apărute pe durata execuției și de a preda cartea tehnică a construcției proprietarului.
Aceste cerințe sunt esențiale pentru protejarea intereselor cumpărătorilor, întrucât documentația corect întocmită, verificată și înscrisă în Cartea funciară determină modul în care viitorul drept de proprietate va fi consolidat și recunoscut.
Într-un context în care proiectele imobiliare pot fi afectate de dificultăți financiare, acumularea de datorii, insolvența firmelor sau chiar riscul falimentului firmei, reglementarea strictă a procedurilor de execuție și predare contribuie la menținerea stabilității raportului juridic și a garanțiilor aferente viitorului titlu de proprietate.
O modificare esențială adusă de Legea nr. 207/2025 este aceea că promisiunile de vânzare, promisiunile de cumpărare sau promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare având ca obiect unitățile individuale din cadrul condominiului viitor sau locuințele individuale viitoare se încheie numai în formă autentică.
Notarul public are obligația de a solicita notarea în Cartea funciară a promisiunii de vânzare-cumpărare fie în ziua întocmirii, fie cel târziu în următoarea zi lucrătoare, astfel devine o condiție prealabilă pentru validitatea actului.
Aceste măsuri sporesc siguranța juridică în materia dreptului imobiliar, deoarece conferă opozabilitate antecontractelor și permit cumpărătorilor să își protejeze drepturile inclusiv în situații critice, precum declanșarea procedura insolvenței, circumstanțe în care operațiunile de înscriere și publicitate imobiliară devin decisive pentru conservarea titlului de proprietate.
Totodată, convențiile de rezervare se pot încheia pentru maximum 60 de zile, iar sumele plătite ca rezervare nu pot depăși 5% din preț, orice sumă ce depășește acest prag fiind sancționată cu nulitatea absolută a convenției, conform art. 22 alin. (5) din lege.
În caz de culpă exclusivă a dezvoltatorului, acesta trebuie să restituie integral, în termen de 30 de zile, sumele primite în baza convenției de rezervare.
Un aspect important de reținut atât pentru dezvoltatori, cât și pentru cumpărători, întrucât pot fi afectate și drepturile acestora, sunt eventualele neînțelegeri și dispute cu vecinii complexului imobiliar, care pot intenta o acțiune în anulare a autorizației de construire în instanță.
În această situație, proiectul poate fi suspendat, iar aceste acțiuni paralizează activitatea dezvoltatorului și întârzie semnificativ finalizarea proiectului, afectând direct termenul de predare a apartamentelor și generând riscuri sau chiar pierderi financiare semnificative.
Pentru a proteja sumele de bani plătite de cumpărători, noua reglementare legală impune ca avansurile achitate în baza promisiunii de vânzare-cumpărare să fie depuse într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat exclusiv edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, potrivit art. 22 alin. (6)–(7) din Legea nr. 207/2025.
Mai mult, utilizarea acestor sume este strict reglementată și limitată: ele pot fi cheltuite doar în scopul dezvoltării proiectului și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier.
Există și limite procentuale clare: maximum 25% din preț poate fi alocat părții de rezistență și, după finalizarea acesteia, maximum 20% din preț pentru partea de instalații.
Utilizarea avansurilor în alte scopuri decât cele prevăzute de lege este interzisă și sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri a dezvoltatorului înregistrată în anul anterior, dacă fapta nu constituie infracțiune.
Aceste măsuri vizează prevenirea riscului ca dezvoltatorul să intre în insolvență sau faliment din cauza deturnării fondurilor, un risc major pentru cumpărător.
Autor- Mircea Apostolescu
